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房地产行业的三大新常态

入行13年，对于现在大伙大谈特谈的房地产新常态，赵男男的解析已经带着点新东家新华都的投资基因了。

投资回报下降、生产力过剩、居住需求的多元化，这是赵男男预判的未来房地产大势的三大新常态。

在他看来，从财务和投资运营的角度分析，构成净资产回报率的三大要素：利润率（赚大钱的能力），周转率（赚快钱的能力），杠杆比率（用别人的钱赚钱的能力），现在已经全线失守，因此，传统开发模式下的投资回报率下降是系统性的，而绝非周期性的，它预示着这个行业已经迎来了新的常态、新的生存环境、新的发展模式。

与此同时，相较于增长开始缓慢的购买需求，目前全行业具备的生产能力开始出现闲置或者效率下降。为什么开发商之间联合投资联合开发的项目越来越多？在赵男男眼中，这虽然有降低土地成本，提高资金使用效率的因素在，但是生产力过剩也是很重要的动因。

同样，居住需求的多元化同样也开始席卷而来，以房地产为载体的生活化、休旅化、健康化、教育化、投资化、金融化需求将形成新一轮增长的动力。

房企需要去中心化

面对新常态的变化，以往房企中心化形式，强调集团对于地区、项目强管控的方式已经落伍。就任新华都地产总裁后，赵男男提出了去中心化的主思路。

“要让听得见炮声的人去指挥战斗。”赵男男评价道。

他向网易房产透露，新华都地产的一大改变，就是公司用交易的方式来建构整个组织，未来公司的组织将分为三个板块的，投资的板块，生产线的板块和一个集团管控中心的板块。

这三个板块之间不是一个管理的关系，而是一个开放的相互交易的关系，比如投资的板块可以对资本开放，生产线同样可以交易，让职业经理人跟公司成为交易的双方，可能公司给到职业经理人一个基础的管理费，未来你要挣多少钱，靠你这个项目自己的收益。第三板块的管控中心更像第三方中介，他是帮这个资本的平台，找项目，找生产线，把项目的生产线匹配好，把项目和生产线以资本平台的投资诉求匹配好，在过程当中去管控它。

全国挣钱拿到上海去花

房地产行业三大新常态的步步紧逼，黄金时代落幕，进入白银时代（资料、团购、论坛）里，房地产企业真正的空间又在哪？真正的打法是什么？赵男男给出的答案，是持有！这才是真正做资产。

据介绍，在新华都地产的战略布局细化中，未来的布局重点包括中西部、以北京为核心的环渤海区域及上海、珠三角和闽江大本营。这种布局并不奇怪，中西部存在较大发展空间，北京上海一线城市吸聚能力强，珠三角及闽江区域则是母公司深耕多年的区域。

而在上海市场深耕多年的经历，让赵男男对上海市场看得更为透彻。他向网易房产坦言，真正在上海做得很好的公司，其实未必是那些销售过百亿的公司，在他的评价系统里，上海最成功的公司，应该是恒隆，新鸿基，嘉里集团，“你想一想，它那几栋综合体现在估值是多少。”赵男男略带羡慕的说道。

新华都有着做长期股权投资的企业基因，因此在上海做持有型的商业，在一线城市做持有的物业成为赵男男掌舵的新华都地产非常坚定的一个战略。而围绕这个战略，新华都地产的一些二三线城市项目，主要目标就是高周转，“说白了就是全国挣钱拿到上海去花，这是我们认为很清晰的一个方法。”赵男男对此也直言不讳。

对话163

【看趋势】

“互联网+”时代大家都一样

问：房地产已经进入精细化时代，各家房企都在进行着与互联网的联动，希望找到更多的增长点和需求痛点，您觉得未来房地产在与互联网结合的发展趋势是什么，新华都地产又有哪些优势呢？

答：地产行业投资回报率下降到20%左右，不再是暴利行业，不再能吸纳优秀资本。甚至不仅是高毛利时代结束，高周转也即将结束了。这些成为决定行业生态的根本因素。但随着行业剧变，反而为房地产商业模式提供了更多可能。

从居住衍生开来的需求，是红海中的蓝海，也是企业变革的机遇。

进入“互联网+”时代，从资本层面、生产运营环节和客户层面看，一个三十岁企业和一个新企业，都一样。大家都在同一起跑线上。

在这个市场环境下，发展之道就是生存之道。两者已经重叠了，以前说发展是发展，生存是生存，现在只有通过发展才能生存。

从企业竞争的层面，首先需要做。第二，硬件的投入我们确实已经投了不少，还会再投。说实话，这些软性的东西，确实还是在吹牛的阶段，是不是噱头呢？目前还在噱头阶段。但是我经常说一个负责任的男人就是一辈子要去兑现自己吹过的那些牛嘛。

从新华地企业基因的角度他能做，但现在还在吹牛的阶段，未来会兑现这些吹过的牛。目前，我们在长沙的长沙天地就启动了互联网+时代的教育革新暨地产产业整合新逻辑课题，就是希望在互联网+教育与地产产生一定的聚合反应。

【谈战略】

三大方向的蓝海战略

问：新华都地产的方向是做产业地产，信心来自于哪里，优势是什么？会有哪些侧重呢？

答：新华都实业从股权投资层面整合了多样产业资源，新华都地产将从运营层面整合多样的产业资源。教育、医疗和旅游资源与地产结合，将是房企打造独特竞争力，寻找发展新风口的重要机会。

为什么选择教育、医疗、旅游，这是新华都地产转型选定的三大方向呢？

第一个，我还是认为这三个方向是蓝海，因为这方面的需求还远远没有被满足，不管是教育、医疗、还是旅游所提供出来的产品仍具有稀缺，其实现在旅游也没有真正引导出对旅游的需求，未来我们在旅游上面还有非常大的举措，也可能是一些新产品的形式，也可能是新的开发形式。所以我觉得这三个领域仍然是真正的蓝海。

第二个，我为什么有信心去做呢？从股权投资层面，我们已经投资了很多相关的产业，这方面我们有先天的优势，接下来我们就看在运营上面怎么找到一个更好的结合点。

第三个，我们不是带着一个非常主观的想法去做这个东西，我认为大家现在在这三个产业上面几乎是在同一起跑线上，对于这些新领域，新需求的研究和满足，我觉得现在大家还没有真正做到非常好，也没有提供出一个成熟的产品。

现在大家更多地说互联网怎么样去应用，其实都还是在搞噱头，吹牛阶段，也没有人真正想到如何去实施。所以这些产品还远没有成熟，细致爆发性的需求还远没有被激发出来。

譬如旅游地产，其实会经历几个阶段：第一，没看过的去看，观光性；第二，没玩过的去玩，体验性。第三，换一种生活。

当收入达到一定层面，人们会选择去欧洲小镇渡假，是因为可以换个地方去过熟悉的生活，这才是未来旅游的爆发点。而我们现在更多是观光式的，但观光式的以及现在粗浅的体验式的旅游需求都不是高客单价，只有真正的度假需求才是高客单价的，但高客单价的需求还远没有被激发出来。 

【评上海】

沿着上海捷运系统来布局

问：您是基于什么判断看好上海的商业地产市场，如果未来投资持有型商业项目，会看好上海的那些区域或者是板块呢？

答：我觉得上海这个城市的能级还没有真正意义上到他应该有的高度。

在新中国成立以前，20年代，他就已经是远东最大的城市，那时候还没有什么东京、首尔、新加坡这些，那个时候远东最大的城市是上海。我们通过几十年的不懈的经营，又让他几乎好像又回到了以前的水平。但其实我们认为，作为华东经济圈龙头的上海，他的城市能级应该是跟大巴黎、大伦敦、大纽约，这些相关的城市来比，如果你以这些城市为标杆来来判断，上海的发展空间其实还有很长的一个空间。

第二个你看经济发展的规律。我经常讲的，通过三个方面去看经济，从要素的价格，要素的质量和制度成本，这三个地方来看经济。

那我们看上海还有什么样的机会。

上海要素价格肯定不占优势，但是上海的要素质量是最好的，不管是钱的质量，人的质量，还是各种各样的资源的质量。那么这个质量未来还一定会更好，其实我们看上海超过香港应该指日可待。

第三个就是制度成本，我觉得我们改革是什么？改革就是降低制度成本，所以说其实未来新的政府简政放权，对于这个制度成本的降低，也让上海这样的一线城市脱颖而出。所以从这个意义上来讲，我觉得上海有很大的潜力，他的密度，他的城市的能级还远远不够。

至于说什么样的区域或是板块，如果让我选择的话，我会选择捷运系统节点，我觉得那个是真正意义上的机会。如果说有一个真正意义上的城市挤出效应的话，那捷运系统就是这个城市挤出效应的血管，他一定是一条脉络，那沿着这条脉络选择产业，持有产业，那肯定是最有价值的，商业地产未来未必在陆家嘴（板块楼盘、地图选房）。

来源：网易房产